Questa settimana ci è stato sottoposto il seguente quesito: “Nella vendita di beni immobili, destinati ad abitazioni, costituisce obbligo per il venditore fornire all’acquirente la documentazione necessaria a comprovare la titolarità del diritto e la libertà del bene, da vincoli e pregiudizi?”.
Le principali obbligazioni del venditore sono individuate dall’art. 1476 c.c. e sono:
- consegnare la cosa al compratore;
- far acquistare al compratore la proprietà delle cose o il diritto, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto;
- garantire il compratore della evizione (artt. 1483 e ss. c.c.) e dai vizi della cosa (art. 1490 c.c.).
Non v’è dubbio che il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, salvo patti contrari, abbia l’obbligo di dotare il bene della licenza di abitabilità, senza della quale esso bene non acquista l’attitudine a realizzare la sua funzione economico sociale.
L’acquirente, pertanto, ha diritto alla consegna del bene immobile del tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e, quindi, alla licenza di abitabilità.
Ne consegue, che la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento della excepitio (eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.).
Al riguardo, la Suprema Corte, ha avuto modo di tornare più volte sull’argomento. Per esempio, in alcune sentenze, ha precisato che la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, pur non costituendo di per sé una condizione di validità della compravendita, integra una obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c. (cfr. Cass. civ. 16 giugno 2008, n. 16216).
Altresì, con una sentenza del 2014, la S.C. ha statuito che senza abitabilità, l’acquirente non è tenuto a recarsi dal Notaio per la firma del contratto definitivo di vendita, quando pur avendo sottoscritto solo il contratto preliminare e, alla data fissata per il rogito, non abbia ancora visto il certificato di abitabilità dell’appartamento.
In casi come questo, l’inadempimento del venditore deve considerarsi “grave”, tale cioè da giustificare il recesso dell’acquirente dall’obbligo assunto con la firma del preliminare ed, eventualmente a proporre una domanda di risarcimento del danno.
In tale ipotesi, peraltro, l’acquirente non è più obbligato ad acquistare l’immobile e, il venditore dovrà restituire il doppio della caparra (Cass. civ. sent. 629/14).
Avvocato FABRIZIO LANZI
STUDIO LEGALE LANZI-CAMPAGNOLI
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