“Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge”.
Se si costruisce una casa su un terreno altrui di chi è la proprietà? Ebbene, per il principio dell’accessione il suolo attrae tutto quello che vi è incorporato sopra.
L’accessione è un modo originario di acquisto a favore di chi è già proprietario e gli effetti di essa non possono essere invocati nell’ambito di rapporti giuridici conseguenti a modi di acquisto derivati.
Secondo il principio generale dell’accessione disciplinato dall’art. 934 c.c., le costruzioni realizzate da altri con materiali propri sul fondo di proprietà altrui, in aggiunta o meno a quelle preesistenti, sono acquistate ipso iure dal proprietario del fondo al momento dell’incorporazione. L’operatività della norma, può essere derogata soltanto da una specifica disposizione di legge o da una specifica pattuizione tra le parti e non, invece, da un negozio unilaterale (per es. un testamento).
Non opera, altresì, la disciplina di cui all’art. 934 c.c., quando la costruzione o l’opera esistente sopra o sotto il suolo sia stata realizzata in forza di convenzione tra il proprietario del suolo ed il costruttore ovvero dal diritto dì ius aedificandi. In tali casi, i rapporti che si instaurano tra il proprietario del suolo e il costruttore sono disciplinati, quanto ai diritti sulle opere realizzate ed al loro concreto esercizio, dalla convenzione o dal titolo, ovvero dalla legge.
Cosa accade, invece, se la costruzione sul fondo altrui è solo parziale? Può accadere, infatti, che si stia costruendo sul proprio fondo ma che erroneamente ed in buona fede si sia sconfinati sulla proprietà altrui.
In tal caso si applica il principio della cosiddetta “accessione invertita” disciplinata dall’art. 938 c.c., secondo la quale il giudice può attribuire a chi ha costruito in buona fede la proprietà di una parte del fondo occupata, sempre che il proprietario del fondo non faccia opposizione entro tre mesi dal giorno in cui ha avuto inizio la costruzione, obbligandolo a pagare il doppio del suo valore oltre al risarcimento del danno.
Diversamente dall’accessione di cui all’art. 934 c.c. quella invertita non opera automaticamente ma deve essere pronunciata dal giudice, il quale tenuto conto delle diverse circostanze, pronuncerà una sentenza costitutiva (Cass. Civ. n. 5381/06).
Da citare una importante e recentissima sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite:
la costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c., di proprietà comune ai comproprietari del suolo, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta “ad sibstantiam”. Il consenso alla costruzione manifestato dal comproprietario non costruttore, pur non essendo idoneo a costituire un diritto di superficie o altro diritto reale, gli preclude lo “ius tollendi”. Ove lo “ius tollendi” non sia o non possa essere esercitato, i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l’edificazione dell’opera.
(Cass. S.U., sent. 16.02.2018, N. 3873).
Avvocato FABRIZIO LANZI
STUDIO LEGALE LANZI-CAMPAGNOLI
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