Torna la nostra rubrica “L’amministratore di condominio” a cura della stimata professionista Serena Ientile che ci illustra le problematiche del settore e spiega come funziona un condominio e come affrontare eventuali problemi. Per ulteriori chiarimenti lo studio di Serena Ientile è disponibile nella sua nuovissima sede di via Lipari 4 a Nettuno.

Gli obblighi dell’amministratore di condominio

L’articolo 1130 c. c., completamente sostituito dalla Legge di riforma del condominio (L. 220/2012) disciplina le a ttribuzioni dell’amministratore che comprendono una serie di doveri una serie di poteri.

Dovere di eseguire

L’amministratore è obbligato ad eseguire le deliberazioni assembleari e a convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale. Egli non è obbligato ad aspettare, in tal caso, il decorso del termine di impugnazione. E’ opportuno, però, che l’amministratore controlli la legittimità, la perfezione e l’efficacia di tale deliberato. Infatti, una delibera nulla non obbliga ad alcunché l’amministratore, il quale può solo procedere ad una nuova convocazione assembleare per far rimuovere la causa della nullità.

La disciplina

Spetta inoltre all’amministratore disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo da assicurarne il «miglior godimento a ciascuno dei condòmini». Nello svolgimento di quest’attività di gestione dei beni comuni rientra anche il potere di compiere atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio (articolo 1130, punto 4 c . c . ). Tali atti consistono non solo nell’adozione di misure cautelari in genere, ma anche nell’esercizio di azioni petitorie nei confronti delle turbative e delle molestie prodotte da terzi o dagli stessi condòmini sulle cose comuni.

L’obbligo di tenere i registri

Nel condominio vi è l’esigenza di documentare, ai fini della gestione amministrativa, i rapporti interni tra i condòmini e quelli esterni con i terzi. Per tale motivo vi è la necessità di mettere in grado i condòmini di controllare l’attività dell’amministratore e di assicurare la continuità della gestione consentendo all’amministratore subentrante di conoscere quanto compiuto dal suo predecessore. L’amministratore dovrà inoltre conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio.

L’obbligo di effettuare l’inventario

L’amministratore, all’atto della nomina, deve procedere all’elencazione dei beni comuni e ciò con riferimento all’obbligo di provvedere alla manutenzione degli stessi ed alla loro disciplina d’uso.

L’obbligo di tenere la contabilità

Con riferimento alle operazioni contabili, è necessario che l’amministratore documenti in maniera chiara e semplice il susseguirsi delle stesse, al fine di conoscerne con esattezza l’ammontarema anche per assicurare ad ogni condomino la possibilità di prendere atto della situazione ereditaria e debitoria del condominio.

L’obbligo di presentare i documenti giustificativi delle spese

L’amministratore, per adempiere al proprio incarico correttamente, non può esimersi dal documentare, in maniera precisa, le spese affrontate per il condominio, in quanto come tutti gli altri contribuenti, anche il condominio è passibile di sanzione pecuniaria, ma sopratutto per poter dimostrare ai condomini la spesa sostenuta e l’avvenuto pagamento.

L’obbligo del rendiconto della gestione

L’articolo 1130, primo comma, n. 10) c.c. ( nella nuova formulazione introdotta dalla L. 220/2012) dispone che l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

L’obbligo di aprire il conto corrente condominiale

Altra importante novità introdotta dalla L. 220/2012 è stata la previsione dell’obbligo, in capo all’amministratore, di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

L’obbligo di agire in giudizio per la tutela degli interessi comuni

L’amministratore di un condominio, ai sensi dell’articolo 1131c.c., ha la rappresentanza dei partecipanti e può, quindi, agire a tutela di un interesse comune, sia contro i condòmini sia contro i terzi, il tutto nei limiti delle attribuzioni sta bilite dall’articolo 1130 c.c.

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