L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – La riforma del settore e la nuova figura professionale

La legge recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, approvata in via definitiva dal Senato, in Commissione deliberante, in data 20 novembre 2012, è un provvedimento, suddiviso in 32 articoli, che introduce una profonda e radicale riorganizzazione delle norme che attualmente disciplinano la materia condominiale, operando sostanzialmente in due direttrici :

1. a) da un lato recepisce gli indirizzi che in questi anni hanno avanzato proposte nuove ed innovative di alcune disposizioni del codice civile, sopperendo di fatto all’assenza di una aggiornata regolamentazione legislativa (si pensi alle maggioranze assembleari);
2. b) dall’altro affronta e risolve tematiche che l’evoluzione tecnologica e i cambiamenti sociali hanno reso attuali ed urgenti in materia di condominio.

La legge rappresenta una svolta storica all’interno del nostro impianto codicistico in quanto da decenni, come gli esperti della materia sanno, le norme condominiali aspettavano di essere rivedute e modificate dal Legislatore.

Uno dei punti più qualificanti della riforma riguarda la figura dell’amministratore, cardine dell’intero sistema in quanto è chiaro il ruolo di questa figura professionale all’interno e all’esterno dell’edificio condominiale: l’attività di gestione ed amministrazione che è chiamato a svolgere è divenuta sempre più complessa, aggiungendosi adempimenti burocratici, doveri fiscali, responsabilità civili e penali. Ne consegue che è invalso l’uso di affidare a professionisti esterni specificatamente preparati la gestione contabile amministrativa del condominio, nella certezza che essa non può più essere tenuta dal singolo condomino più capace o solo più disponibile, che sicuramente, nella maggior parte dei casi, non possiede quelle conoscenze tecniche e professionali per svolgere questa “ professione ”.

Quanto innanzi spiega perché il Legislatore, a tanti anni di distanza dall’entrata in vigore del codice civile, abbia sentito ed avvertito la necessità  di “professionalizzare” la figura dell’amministratore, definendone ora i poteri, i doveri e le responsabilità (che ci occuperanno in questo lavoro) e prevedendo nel contempo un’adeguata tutela dei diritti dei singoli condomini e dei terzi.

Gli articoli della Legge di riforma che si occupano della figura dell’amministratore e che sostituiscono sostanzialmente gli articoli 1129 e 1130 del c.c. sono l’art.9 che riguarda la nomina, la revoca e gli obblighi dell’amministratore e l’art.10 che riguarda le attribuzioni dell’amministratore.

Preliminarmente esaminiamo il nuovo art. 71bis disp. att. c.c. che stabilisce specifici requisiti soggettivi per poter svolgere l’attività di amministratore e che si sostanziano nel godimento dei diritti civili, nell’assenza in capo all’interessato di condanne per delitti contro la P.A., l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni, nell’assenza di interdizione o inabilitazione, nella non inclusione nell’elenco dei protesti cambiari, nel possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado, nella frequenza di un corso di formazione iniziale e svolgano attività di formazione periodica in materia condominiale.

Praticamente per esercitare l’attività di amministratore, è necessario essere in possesso almeno di un diploma di scuola secondaria di secondo grado e non vi è la previsione di iscrizioni in un registro apposito (previsto nella disciplina transitoria), restando, invece, la previsione di una formazione iniziale e continua.

Possono svolgere l’incarico di amministratore anche società di cui al titolo V del libro V del c.c.,ed in tal caso i requisiti accennati devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi. La legge stabilisce che nei confronti di chi ha svolto l’attività di amministratore per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge di riforma, è permesso lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza del titolo di studio e della formazione iniziale, restando l’obbligo di quella periodica. E ancora i due requisiti suddetti non sono necessari qualora l’amministratore sia stato nominato tra i condomini dello stabile.

E’ previsto anche, a discrezione dell’assemblea, un consiglio di condominio che affianchi l’amministratore, composto da almeno tre condomini, negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.

Vediamo, ora, le novità introdotte dalla Legge di riforma inserite nei citati art. 9 e 10 e che si riferiscono sostanzialmente alla nuova figura di amministratore voluta dal Legislatore.

L’art.9 stabilisce, innanzitutto, che, quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina dell’amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. La norma chiarisce la competenza dell’assemblea in relazione alla nomina dell’amministratore, salvo, in  caso di mancato adempimento, la competenza dell’a.g., stimolata dal ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

L’amministratore, prosegue lo stesso art., deve fornire ai condomini, al momento della nomina ed ad ogni rinnovo dell’incarico, oltre ai propri dati anagrafici e professionali, una serie di ulteriori dati e strumenti di pubblicità per consentire la valutazione delle sue qualifiche e del suo operato, unitamente al locale dove si trovano il registro dei verbali dell’assemblea e di nomina e revoca dell’amministratore,nonché del registro di contabilità e i giorni in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne visione e ottenere, rimborsando la spesa, copia firmata.

Inoltre, se l’assemblea lo richiede, ha l’obbligo di stipulare, subordinandolo alla nomina, una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato e se, nel suo periodo di mandato, l’assemblea deliberi lavori straordinari, egli è obbligato ad adeguare i massimali della polizza all’importo stabilito dall’assemblea, in modo tale che tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato in contemporanea all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile generale per l’intera attività svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione della impresa assicuratrice che garantisca le condizioni previste dalla polizza individuale per lo specifico condominio.

La legge obbliga, altresì, l’amministratore ad affiggere, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, la c.d. “targa” dell’amministratore (generalità, recapiti telefonici), che garantisca la sua individuazione pubblica, con la finalità di renderlo facilmente contattabile in caso di necessità; obbligo che è esteso anche al singolo condomino incaricato di attività di gestione nel caso di mancanza di formale amministratore.

Altro obbligo è quello di far transitare le somme ricevute, a qualunque titolo, dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su un apposito conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio e ogni condomino può chiedere di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica, a proprie spese e per il tramite dell’amministratore. Al termine del suo incarico professionale, l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini ed ad eseguire tutte le attività indifferibili per evitare, in mancanza, di arrecare danni agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.

Salvo che sia stato espressamente esonerato dall’assemblea, l’amministratore deve agire per la riscossione forzata delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’art. 63, primo comma, delle disposizioni di attuazione al codice civile.

L’incarico professionale di amministratore ha la durata di un anno e se si rinnova, ha la stessa durata e spetta all’assemblea, convocata per la revoca o le dimissioni, deliberare in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea dei condomini, con la maggioranza prevista per la sua nomina o con le modalità previste dal regolamento di condominio. La stessa revoca può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ogni condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’art. 1131 c.c., se lo stesso non rende il conto della gestione, o in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma dell’articolo in questione, i singoli condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e se questa accoglie la domanda, il ricorrente, per le spese legali, può rivalersi nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

Sono gravi irregolarità:

1. l’omessa convocazione da parte dell’amministratore dell’assemblea per approvare il rendiconto condominiale, il rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente di cui abbiamo parlato;
4. la gestione secondo modalità che possano indurre a confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle trascrizioni eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. se, in caso di intentata azione giudiziaria per la riscossione di somme dovute al condominio, l’amministratore omette di seguire con diligenza l’azione promossa e la conseguente esecuzione coattiva;
7. l’inottemperanza agli obblighi di cui ci occuperemo nel trattare l’art.1130, ora art.10 legge di riforma ai numeri 6), 7) e 9);
8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati personali identificativi.

In caso di revoca da parte dell’ A.G., l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato giudizialmente.

Per quanto riguarda il suo onorario, l’amministratore, all’atto di accettazione della nomina o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della stessa nomina. L’importo a lui dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Veniamo ora ad occuparci del nuovo art.10, che sostituisce l’art.1130 c.c., il quale stabilisce le attribuzioni dell’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo commentato in precedenza, stabilendo che l’amministratore deve:

• eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’art. 1130 bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
• disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne
• sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
• riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni del condominio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale che contiene le generalità dei singoli   proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, nonché i dati catastali di ogni unità immobiliare e ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione di questi dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni dall’avvenuta modificazione; in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, l’amministratore richiede per iscritto le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe condominiale. Decorsi trenta giorni, in mancanza di risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie,con spese a carico degli inadempienti;
• curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel primo registro devono essere annotate le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni e le brevi dichiarazioni rese dai singoli condomini che ne hanno fatto richiesta; a questo registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio,e, se del caso, gli estremi del decreto in caso di intervento dell’A.G.. Nel registro di contabilità vengono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorno da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Quest’ultimo registro può essere tenuto con modalità informatiche;
• conservare la documentazione relativa alla propria gestione riferentesi sia al rapporto con i singoli condomini sia allo stato tecnico amministrativo del condominio;
• fornire al singolo condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa ai pagamenti effettuati degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

L’amministratore, su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 del codice, è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono a carico dei condomini.

L’art. 71 quater delle disposizioni di attuazione,inoltre, stabilisce che per le controversie in materia di condominio, è previsto il tentativo obbligatorio di mediazione, ai sensi dell’art. 5, comma 1 del decreto legislativo 4 Marzo 2010 n° 28.

La domanda di mediazione deve essere presentata presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136 secondo comma del codice. Se i termini di comparizione davanti ad un mediatore non consentono di assumere la delibera di cui abbiamo parlato, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. Resta stabilito che l’accordo eventualmente raggiunto deve essere ratificato dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art.1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, l’accordo non potrà essere ratificato, così come la eventuale proposta.

Allargando il tema alla legittimazione passiva dell’amministratore, possiamo affermare (ci soccorre una recentissima sentenza della Cassazione civile del 4 ottobre 2012 n.16901) che, nei giudizi relativi alle parti comuni degli edifici, promossi da terzi o anche da un singolo condomino, non è necessario l’autorizzazione a stare in giudizio da parte dell’assemblea condominiale, escludendo il litisconsorzio necessario di tutti i condomini. L’amministratore ha solo il dovere di riferire all’assemblea, essendo un obbligo di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali.

In merito all’onere di preventiva informativa all’amministratore delle opere su parti di proprietà o a uso individuale, la novità della nuova disciplina pone a carico del singolo condomino che voglia intraprendere i lavori un onere di preventiva informazione all’amministratore, il quale deve, a sua volta, riferirne all’assemblea, la quale non deve dare alcuna autorizzazione o approvazione, trattandosi pur sempre di opere eseguite su parti esclusive del singolo condomino. E’ interessante osservare come nella versione della riforma originariamente approvata dal Senato, si contemplava la possibilità da parte dell’amministratore di rivolgersi, previa diffida al condomino, all’autorità giudiziaria qualora fossero mancate dettagliate informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione delle opere da effettuarsi. Poi, però, la Camera ha cancellato questa disposizione ritenuta eccessiva per il gravoso onere posto a carico dell’amministratore.

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